Mieszkanie wynajmowane przez kilka lat wygląda po wyprowadzce najemcy przewidywalnie: ściany z odciskami mebli i śladami po obrazach, ubita wykładzina w ciągach komunikacyjnych, silikon w łazience o kolorze, którego nie miał na początku, zarysowane fronty szafek i drzwi z uszkodzoną krawędzią.
Nic z tego nie jest awarią. Wszystko razem sprawia jednak, że mieszkanie wypada z górnej półki cenowej i przyciąga najemców gorzej, niż wynikałoby z lokalizacji.
Poniżej plan na czternaście dni, ułożony tak, żeby prace nie blokowały się wzajemnie.
Dzień zero: decyzja o zakresie
Przed rozpoczęciem warto przejść mieszkanie z listą i rozdzielić prace na trzy grupy: konieczne (to, co najemca zauważy od progu i co obniża cenę), opłacalne (to, co kosztuje niewiele, a widocznie podnosi standard) i odłożone (to, co wymaga dłuższego wyłączenia mieszkania z najmu).
Klasyczny podział przy mieszkaniu po kilku latach wynajmu: malowanie i wymiana wykładziny — konieczne; wymiana silikonów, baterii, gniazdek, klamek, oświetlenia — opłacalne; wymiana płytek w łazience i kuchni — odłożone.
Tę listę robi się raz, przed startem, bo każda decyzja podejmowana w trakcie kosztuje dzień.
Tydzień pierwszy: prace brudne
Dzień 1 — demontaż i wynoszenie. Zdejmowanie starej wykładziny lub paneli, wykręcanie osprzętu elektrycznego, zdejmowanie listew, wynoszenie tego, co zostało po najemcy. Najlepiej od razu z workiem lub kontenerem podstawionym pod budynek — dwa kursy samochodem osobowym zajmą więcej czasu niż cała reszta dnia.
Dzień 2 — naprawy podłoża. Uzupełnienie ubytków w ścianach, wyrównanie miejsc po kołkach, naprawa uszkodzonych narożników, sprawdzenie równości podłogi pod nową warstwę. To etap, który decyduje o efekcie końcowym, a jest jednocześnie tym, na którym oszczędza się najczęściej.
Dzień 3 — szlifowanie i odpylanie. Szlifowanie uzupełnień i całych ścian, jeśli poprzednia powłoka jest nierówna. Ręcznie zajmuje to cały dzień na mieszkanie i zostawia pył w każdym zakamarku.
Tu warto sięgnąć po sprzęt, który zmienia charakter tego etapu: szlifierka do gładzi z podłączonym odkurzaczem szlifuje ścianę kilkakrotnie szybciej niż ręczna packa i zbiera większość pyłu, zamiast rozprowadzać go po mieszkaniu. Przy odświeżaniu robionym między najemcami to różnica między dwoma dniami sprzątania a jednym wieczorem. Sprzęt tego typu — szlifierki, odkurzacze przemysłowe, mieszadła, agregaty malarskie — zebrany jest w zestawieniu https://wynajmijsprzet.com/remont-i-wykonczenia-wnetrz/, skąd bierze się komplet na czas prac i oddaje po ich zakończeniu.
Dzień 4 — gruntowanie i pierwsza warstwa farby. Grunt schnie kilka godzin, więc oba etapy mieszczą się w jednym dniu.
Dzień 5 — druga warstwa farby. Przy jasnych kolorach i dobrym gruncie zwykle wystarczają dwie warstwy. Przy zmianie koloru na jaśniejszy trzeba liczyć trzy.
Dzień 6–7 — łazienka i kuchnia. Wymiana silikonów (usunięcie starych, odgrzybienie, nałożenie nowych), wymiana baterii i deski sedesowej, czyszczenie fug, ewentualna wymiana blatu lub frontów. To prace niezależne od malowania, więc mogą iść równolegle, jeśli pracują dwie osoby.
Tydzień drugi: prace czyste
Dzień 8 — podłogi. Układanie nowych paneli lub wykładziny. Na tym etapie ściany są już pomalowane i suche, więc nie ma ryzyka zabrudzenia nowej podłogi. Kolejność odwrotna — podłoga przed malowaniem — to najczęstszy błąd organizacyjny przy odświeżaniu mieszkań.
Dzień 9 — listwy i wykończenia. Listwy przypodłogowe, progi, uzupełnienie silikonu przy futrynach, poprawki malarskie w miejscach uszkodzonych przy układaniu podłogi.
Dzień 10 — osprzęt i oświetlenie. Montaż gniazdek i włączników (wymiana na nowe kosztuje niewiele i widać ją natychmiast), wymiana opraw oświetleniowych, klamek, wieszaków. To etap o najlepszym stosunku efektu do kosztu.
Dzień 11 — sprzątanie właściwe. Odkurzenie od sufitu w dół, mycie okien, mycie podłóg, czyszczenie armatury, umycie wnętrz szafek. Mieszkanie po remoncie wymaga sprzątania na innym poziomie niż zwykłe — pył budowlany wchodzi wszędzie.
Dzień 12 — drobiazgi i kontrola. Przejście mieszkania z listą: każde gniazdko, każda klamka, każdy kran, spłuczka, okno, roleta. To dzień, w którym wychodzą rzeczy, których nie widać w trakcie prac.
Dzień 13–14 — zdjęcia i publikacja ogłoszenia. Mieszkanie puste, czyste i doświetlone fotografuje się lepiej niż umeblowane. Warto zrobić to w dzień, przy świetle dziennym, z otwartymi zasłonami.
Prace, które zwracają się najszybciej
Przy mieszkaniach na wynajem obowiązuje inna logika niż przy własnym. Liczy się to, co widać na zdjęciach i przy pierwszym wejściu, oraz to, co nie będzie się psuć przez kolejne lata.
Jasne ściany i spójny kolor w całym mieszkaniu — najtańszy sposób na powiększenie przestrzeni w odbiorze.
Oświetlenie — wymiana starych opraw na nowe i zwiększenie liczby punktów świetlnych zmienia odbiór mieszkania bardziej niż jakikolwiek inny element w tej cenie.
Silikony i fugi — pierwsza rzecz, którą ogląda osoba wynajmująca w łazience.
Osprzęt elektryczny — pożółkłe gniazdka z lat dziewięćdziesiątych są sygnałem o stanie całego mieszkania, niezależnie od tego, jak wygląda reszta.
I odwrotnie — pozycje, które kosztują dużo, a rzadko przekładają się na stawkę najmu: designerskie baterie, drogie fronty meblowe, płytki z wyższej półki. Najemca ich nie wyceni, a zniszczą się w tym samym tempie co tańsze.
Rzecz, która psuje harmonogram najczęściej
Schnięcie. Grunt, farba, gładź, klej do paneli i silikon mają swoje czasy, których nie da się skrócić chęcią. Próba ułożenia podłogi na niedoschniętej wylewce czy malowania na wilgotnej gładzi kończy się poprawkami zajmującymi więcej czasu niż zaoszczędzony dzień.
Przy pracach prowadzonych jesienią i zimą, w nieogrzewanym lub słabo wentylowanym mieszkaniu, czasy schnięcia się wydłużają. Osuszacz albo nagrzewnica z wymuszonym obiegiem powietrza skraca je na tyle, że dwutygodniowy harmonogram zaczyna być realny również poza sezonem — i jest to pozycja, którą przy planowaniu warto uwzględnić od razu, a nie dopiero wtedy, gdy trzeci dzień z rzędu ściana nadal jest ciemniejsza w miejscach uzupełnień.
